Compra de imóveis
O investimento imobiliário em Portugal por parte de estrangeiros e novos residentes exige o cumprimento de um processo administrativo rigoroso e o pagamento de uma tríade de impostos locais que oneram de forma significativa a transação e a posterior detenção do ativo. O percurso inicia-se obrigatoriamente com a obtenção de um Número de Identificação Fiscal (NIF) português. Para cidadãos não residentes oriundos de fora da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu (EEE), é recomendável (embora já não estritamente obrigatório em todos os atos comerciais básicos) a nomeação de um representante fiscal residente em Portugal para garantir a comunicação fluida com a Autoridade Tributária. O momento da transação imobiliária — formalizado através do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) e consumado com a Escritura Pública de Compra e Venda (ou Documento Particular Autenticado) — desencadeia de imediato a liquidação de dois impostos fundamentais: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS).
O IMT incide sobre o maior de dois valores: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel ou o valor real da transmissão declarado no contrato. As taxas de IMT são progressivas e variam substancialmente dependendo do fim a que se destina o imóvel (habitação própria e permanente vs. habitação secundária ou arrendamento) e da sua localização (Portugal Continental ou Regiões Autónomas), situando-se entre 0% e 8%, com uma taxa agravada de 10% se o comprador for uma entidade sediada num paraíso fiscal.
O Imposto do Selo sobre a aquisição é uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor da transação. Após a aquisição do imóvel, o proprietário fica sujeito a uma obrigação fiscal anual de caráter patrimonial: o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O IMI é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) fixado pela avaliação da Autoridade Tributária e as suas taxas são fixadas anualmente por cada município dentro de um intervalo legal que varia entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos. Adicionalmente, proprietários detentores de património imobiliário habitacional de elevado valor enfrentam o Adicional ao IMI (AIMI). Este tributo incide sobre a soma dos VPT de todos os imóveis habitacionais pertencentes ao mesmo titular, aplicando uma taxa de 0,7% sobre o valor global que exceda o limiar de exclusão de 600.000 € para pessoas singulares (ou 1.200.000 € se o casal optar pela tributação conjunta no IRS).
Por fim, no momento de uma futura alienação do imóvel, o proprietário enfrentará a tributação de mais-valias imobiliárias (Categoria G). Para residentes fiscais em Portugal, as mais-valias imobiliárias são tributadas mediante o englobamento de apenas 50% do ganho líquido às taxas progressivas do IRS, existindo mecanismos de exclusão de tributação se o valor da venda for totalmente reinvestido na aquisição de uma outra habitação própria e permanente em Portugal ou no espaço da UE/EEE, sob prazos e condições estritas.
Para não residentes, as regras foram recentemente harmonizadas por imposição do direito comunitário, aplicando-se também o regime de tributação sobre 50% do ganho com base nas taxas progressivas mundiais do contribuinte.